《預售屋客變─實際案例分享》桃園LU宅

 

                上一篇文章提過說，因為案子堆積狀況下，我們延遲了一些屋主的合作。但此案感覺應該是上天安排要我們去桃園走走的案子(笑)，沒想到在網路接洽的過程中，陸陸續續的討論，在時間有點急迫的狀況下，竟有點意外的承接了。然而，這是一個很好的緣分阿~

 

    因為來詢問客變問題的屋主很多，也許你已經在另外一篇【《預售屋客變》聰明省錢法】此篇幅看過，但你覺得細節上、時間與步驟上不知道如何進行，我們將以此案子來說明一下，客變的內容過程及流程操作如下：

 

一、尚未互相見面前的準備功課

    先傳建商給的DWG檔的原始圖面給設計公司，上網找尋自己喜歡的設計風格(任何的照片都可以)，接著帶著想詢問的問題及期待的心，跟我們見面。

二、第一次見面時的討論

    1.所需時間：1~2個小時

    2.討論內容：設計公司的客變流程說明與收費方式、健檢建設公司給予的合約書、屋主入住新家的想法及主要訴求。

    3.討論後的功課：屋主須詢問建商新家有疑問的地方，把得到解答後統整給設計公司，再約下次見面。

三、設計提案

   1.所需時間：2個小時左右

   2.提案時，會給予住家的規畫方向及風格說明，討論空間規畫動線的合適性。

   3.提案後，確認簽約時間。

 

四、簽約後細節討論

   1.所需時間：2個小時左右

   2.討論內容：平面確定後，討論平面套圖(含隔間尺寸圖、水電圖、空調排水圖、燈具開關位置圖)，並且把須要建議退的建材都記錄下來。

   3.再2~3次討論確定後，與建設公司約時間。

五、建商洽談客變

  A.第一次圖面調整確定

   1.所需時間：2個小時左右

   2.洽談內容：設計公司會把最後圖面確定的版本帶過去，一項項逐一跟建商討論是否可以變更，之後由屋主簽名完成。

 B.第二次追加減帳確定

  1.所需時間：1個小時左右

  2.洽談內容：核對與圖面是否有違和的地方，計算追加減建材數量與金額，屋主簽名確定。

 

    以上這個流程，大約須要1~2個月的時間，所以通常找設計公司時須要提前找喔!以免無法客變。另外，由於每個案子跟建商配合的狀況其實都不太相同，其實建議在屋主要準備客變前，須詢問建商哪些是要注意的地方，或是哪邊須要先討論跟調整的，以免造成後續會有增加金錢跟時間的疑慮。

 

 

如果還想了解更多客變的細節跟需求請跟我們聯繫，或是留下您的mail，我們會盡快回覆你。

★釩星空間設計諮詢服務
‣M：fanstar.design@gmail.com
‣LINE@：https://line.me/R/ti/p/%40pho6818c

 

過個好秋天

 

 

好久沒Po文，趁著這秋天來感性一下。

 

疫情的這段期間客變案子變得好多，話說，想讓我們成為客變女王也不是這麼做得吧!呵~分享一些小事，有不少新的業主朋友看到釩星部落格找上釩星的，真的很感謝，謝謝妳們，依據文字上的溫度找上我們。雖然曾經有同行笑著說：「哇!妳們時間很多耶~還可以寫這個」。

 

老實說，的確很花時間，但是我們覺得值得，我想同行的你永遠不會知道，這樣是代表著怎樣的心意，這不只是在設計上、工程上的紙筆的交流，也是跟業主朋友的回憶，也是讓不認識的朋友認識我們，字裡行間都是以真心而認真的方式面對這個行業，也許他們是太沉溺於現實面，而我們想留下過去的每個細節。呵~其實都沒有什麼不好，老實說，要業主與我們雙方合作也是要緣份的，你(妳)們說是吧~

 

一樣，如果還想客變的朋友，記得要提前1~2個月找我們喔!!讓我們變客的王吧~哈!另外，最近幾個月很抱歉，真的擠壓到很多時間，也是希望讓我們的服務品質更好，而婉拒了許多的設計案，目前歡迎盡速預約喔!

 

看著工作室的窗邊，仍然很迷人啊!希望未來我們可以更好。話說，疫情下的我們已經很平安幸福了，祝福我們生活依舊很美好。

 

 

※詳細預售屋客變細節：https://fanstardesigner.blogspot.com/2019/02/blog-post.html

如有想了解更多客變的方式跟需求請跟我們聯繫，或是留下您的mail，我們會盡快回覆你。

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《分享入住一年後的生活提案一》

來介紹一下這個案子，是一對年輕夫妻加一位小女孩的住家空間。在入住後，是我們很常去拜訪的家，原因在於他們很好客又加上彼此有共同的朋友。在拜訪的時候，發現男主人真的好會下廚，每次去都可以吃到不同的拿手菜，沒想到在裝潢相處過程中得到友誼外，之後還獲得一起吃飯幸福感呢~

另外在裝修後，男主人把他的採購經驗po在moble01裡，造成很大的迴響，對於家裡採購電器方面很有一套呢~下方會有當初po文的連結喔!也分享給需要的你。

入住一年後，他們已經熟悉了新的家，我們來看看剛開始接觸裝潢到現在的提問分享；訪問內容如下：

1.決定開始裝潢房子前做了什麼功課呢?

先survey一些統包.工班了解一下整修行情，一些傢具電器品牌價格

2.做完事前準備後，如何決定找設計師或統包，契機為何?

後來發現與自己期望有出入，再詢問身邊周圍的朋友，有沒有認識的工班或設計師，後來是經由朋友轉詢問認識的。

3.有設定自我的居家風格嗎?

一開始並沒有，只期許新家以耐用、好維護、簡約樸實為重點，不需華麗裝飾，也不需間接照明或崁燈，隨著採購的物品陸續確認，才設定簡約的北歐風，本人配色不擅長，全權交給設計師發揮

4.家中的家具與電器的採購來源?

因歐洲使用雙孔220V與台灣不符，在考慮電器使用上，日本會比較符合規格，所以電器大多是自己從日本旅遊扛回來。另外衛浴五金部分，是請德國代購從德國亞馬遜採購Hansgrohe、Grohe五金國際空運來台灣。

5.最滿意添購家裡的物件為何? 有推荐的品牌跟店家嗎?

最滿意的是日式LED吸頂燈，便宜又大碗，造型美觀大方又好維護，推薦Panasonic與日立，日本扛回來一盞從台幣4000~9000不等。

6.從開始裝修到最後完工最在意的事項為何?

因為使用的衛浴品牌是歐規，而台灣是美規，歐規材料不好尋找，最在意這些歐規衛浴龍頭花灑五金無法安裝

7.裝修完成後最滿意的空間是哪裡?

最滿意的空間是廚房，黃色的烤漆玻璃沒想到除了好清理外，那神來一筆的黃色竟然可以隱藏大量黃色的油污，不需要每日頻繁的清理，也看不到黃色的油垢

此外還有美耐板的上下櫃經得起刷洗，可以隨心所欲的做各種較複雜、較大火力的料理，卻不用擔心油煙油垢難以清理。

另外主臥室也是我們很滿意的一個空間，整組的落地滑門的系統衣櫃，可同時收納2人的衣物跟床包，加上羅馬簾給主臥充分隱私，躺在Tempur的床墊上看電視也非常舒服。

8.完工後最開心的一件事?

下班回到家躺在沙發上，看著電視躺著躺著太舒服就睡著了，而不管是上廁所或淋浴，都能享受到飯店級水準的浴廁空間。

9.目前入住一年後，對家的想法為何?(哪裡可以更好或是當初堅持是值得做的)

當初因為預算已經超過很多，在陽台的部分並沒有太多著墨，如果可以把陽台重新貼磚就更有整體風格。

10.給目前即將想要裝潢整修的朋友建議?

老屋整修會花很多預算在基礎建設，如防水、壁癌、水電重配、弱電資訊插座。這些基礎建設的重要性，遠遠勝於外觀的華麗。如果自己不擅長設計，那建議找一個能協助規畫，會傾聽需求的設計師會省力點，如果預算不足，那可找一個統包，由他去找其他工班施做。

不管是找哪種，一開始的感覺很重要，無法根據需求規畫，想要一直先拿錢卻沒有該有的工程進度、有缺失卻沒有要改善、工程進落後..等。常聽到許多裝潢糾紛，往往一開始接洽規畫設計時，就已經有許多蛛絲馬跡，透露出未來整修可能就會出現問題，不能想說頭都洗下去了，只能一直遷就到最後，建議如果剛在開始談的時候感覺不對，溝通沒有預期的效果，寧可停損消耗的時間，額外找其他專業的人。另外在裝修的時後，價格當然很重要，每個人都想要找最低價省錢，不過不能與行情相差太多，畢竟俗咪沒好貨，一直壓低價格，最後可能完成的品質與心裡的期望會落差太大。

我為了不降低品質，又想要節省預算，從國外自行購買許多設備材料，這些品項在國外真的比台灣便宜非常非常多，都落在3~5折價左右。因現在跨國網購非常發達，在mobile01上，很多人推薦可以從淘寶、亞馬遜及海外專業代購，於是新家購買了BOSCH洗碗機、BOSCH烤爐、Paloma爐連烤、Honeywell全戶除濕機等電器。連席夢思黑標床墊都能找到可以推薦的，這樣荷包都能省下不少錢。

《預售屋客變》聰明省錢法

建設公司在尚未施工或是正在動工中階段，依照客戶的需求去做變更，簡稱「客變」。屋主在購買預售屋時，若未特別提出，建商則會照原有房子隔局施工。然而客變的好處，除了可以在交屋前就有完善的隔局規畫，也可以避免浪費資源，拆除不必要的隔間跟設備，及額外產生一些費用。

這次就來談談如何處理客變及它的內容有哪些?又該注意些什麼?

步驟一、基礎客變

在「第一次裝修的流程說明」上集的步驟前期是相似的，先設定是否找需要設計公司，也討論出總預算後，開始找喜歡的設計公司。然而客變跟裝修不同的地方在於，若只需動到一片牆面或移動減少一些弱電及設備是可以不用找設計公司的。

舉例：

‧取消牆面：也許某間空間是需要變成書房，把原有實牆改作玻璃隔間或是拉門。

‧新增電源：須要放電器設備的地方，若無足夠的插座電源可以增加。

‧退掉設備：退掉原有的衛浴設備想更換用TOTO的高級衛浴，或是退掉不需要的商品。

‧更換建材：目前有些建商房間鋪設木地板，若想整個房子都鋪設，即可退掉公共空間裡的磁磚。

不過，因為客變這件事情，是需要跟建商溝通，在溝通上是需要些專業的術語跟技巧，不找設計公司的話，就要上網多作功課喔。

步驟二、簽訂變更合約後

‧確認客變時間點：尚未跟設計公司簽約前，因為設計端跟屋主討論須要先詢問建設公司客變時間，才能好好抓緊客變前的討論時間。

‧設計需求的諮詢：設計公司會詢問使用空間的性質需求、裝潢的預算、居家的人數、設計風格的取向...，等等。

‧給與資訊：需要跟建設公司拿取繪圖檔案(dwg檔)，設計公司才可以直接了解建設公司配置的格局大小、水電位置、冷氣排水位置、開關電源、樑區...等等。在全盤了解之後，依據屋主的需求再重新調整跟配置。

客變前給予的平面圖

‧設計提案：大約一至二個禮拜後，會聯繫屋主討論平面設計的時間，希望住在新家的成員可以一起到場聆聽。提案時，會給予住家的規畫方向及風格說明，並且討論空間規畫動線的合適性。

‧設計平面套圖：正確平面配置確認後，會給予屋主一張家具設備的尺寸清單，清單表格是原家具、設備及物品需要帶到新家。同時設計公司開始著手規畫隔間尺寸圖、水電圖、空調圖、燈具開關位置圖等等。

‧與建商溝通：設計平面套圖定案後，與建商及屋主確認所調整變更的隔間尺寸圖、水電圖、空調圖、燈具開關位置圖，另外材質與設備的變更都在討論範圍內。通常與建設公司溝通與確認約3次左右即可完成客變流程。

客變之後建商會給的追加減單, 每個建案都不同

步驟三、完成變更合約後

‧驗屋：客變流程完後大約過1年半至2年，建商會陸續交屋。在交屋之前，會有驗屋的動作，設計公司會協助幫忙驗屋，驗屋會依據當初給建設公司的圖面進行複驗，然而，其他未變更的材質則檢驗是否施工品質完善。

‧進入最終設計階段：請接到「第一次裝修的流程說明」下集，即可完成完整裝修流程了。

設計不單單只是於裝潢而已，將預售屋客變提前納入設計，可以讓新家更有彈性的變化，而且省預算也更加對環境友善，建議把握客變的時間點，實踐對家的期待吧！以上都是釩星空間設計的客變做法，會依你選擇的設計公司有所調整。下次會介紹實際案例敬請期待。


如有想了解更多客變的方式跟需求請跟我們聯繫，或是留下您的mail，我們會盡快回覆你。

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第一次裝修的流程說明(下)

第二、簽訂設計約後

‧簽訂設計合約：雙方會於第三次見面時簽訂，簽訂合約時會詳細說明雙方權益，設計合約整個流程結束後會在2~3個月左右，時間長短會依據彼此相約討論時間做為調整。設計約簽訂後，開始進行多次的討論，並修正到正確的平面配置版本。

‧細部設計發展之平面套圖：正確平面配置確認後，會給予屋主一張家具設備的尺寸清單，清單表格是原家具、設備及物品需要帶到新家。同時設計公司開始著手規畫水電圖、空調圖、燈具位置及天花板造形圖等等，大約過一星期後，雙方會約談平面套圖的部分及家具設備的尺寸清單。

‧整體居家架構的定調：拿到清單跟平面套圖討論後，設計公司便著立面套圖、3D圖面的繪製、色彩計畫、材質預定及家具建議等。依據所設計坪數及難易度調整時間的長短，時間大約3~4週。

‧設計定案：經由上個步驟後，多半會再討論2~3次就會定案(莫約在過2~3週時間)，定案會包含材質的基礎設定、家具建議清單及材質設備清單，之後，設計公司會有一週的時間，把需要裝修的部分進行初步估價。

以上，在確認是否給予設計公司施工時(簽訂工程合約前)，設計合約結案會給予完整的平面套圖、立面套圖、3D圖、材質清單和家具與設備清單。

第三、簽訂工程合約後

‧簽訂工程合約：在簽訂工程合約時會詳細說明雙方權益，並且附上設計合約內的圖面及清單、正確估價單和工程進度時間表。

‧工程進行中：設計公司會請長期配合的廠商合作，依據給予的工程進度表步驟依次施工，現場若需要討論或確認材質的部分，會請屋主到現場確認，若需要增加減少的部分，會簽認追加減單，以免糾紛。監工人員會不定時到現場拍照記錄並且與工程師傅討論。工程時間的長短，若有泥作工程多半3~4個月，若無大約2個月左右。

‧完工驗收：清潔完後屋主入住之前，現場會需要收尾的部分，大約會在一個禮拜內會完成整體的收尾動作，並且簽認驗收單。之後就可以進住美美的新家了。在這過程中，彼此雙方都需要保留合約與相關文件。

        其實看似很複雜繁瑣的過程，對於屋主與設計端是非常清楚的，因有規律嚴謹的步驟下進行，裝修設計工程實行起來更為順利，不會延宕到入住的時間，而且預算追加的狀況明顯會少很多，每個人一生買房的機會也許只有一次，為了減少不必要的風險，是否該要選擇步驟說明都清楚的設計公司來的比較有保障呢？相信一分錢一分貨，設計公司付出了專業，屋主也會相對得到滿意的設計。

第一次裝修的流程說明(上)

        第一次接洽的時候，設計公司都會大概說明裝修設計的流程，因為大多數民眾對於設計公司的室內裝修作業流程都不是那麼了解，大多數傳統觀念都是經由木工或是泥作師傅去做統包施工。所以，在此特別分成上、下篇來說明裝修流程。

        另外，須要說明的一點，不是只有設計公司有設計施工的前置工作，屋主也須要先做一些功課喔!因為有著雙方良好的互動，才可以成就美好的居家設計呢。以下方則是「釩星空間設計」室內設計裝修的流程。

 《裝修流程會分為三大階段》

第一、未簽設計約前

‧衡量是否找設計公司：請先跟家人討論後，若是簡易裝修的話，建議自行找尋廠商發包並且多作裝修上的功課。若希望居家空間內具有設計美感，但沒有時間監督施工現場，也沒有時間研究工法的話，就要交給專業人才來幫忙規畫與監工，上網找喜歡的設計公司，打電話詢問後，就可以開始著手進行。

‧規畫總預算：「花多少錢，做多少事」是裝修前一項重點。在接洽設計公司時，可以明確的告知設計公司裝潢預算，設計公司也較能明確的掌握住，哪些必須規劃跟捨棄的項目，在裝潢合理的預算之內，達到喜歡的居家設計。

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‧設計需求的諮詢：設計公司會詢問房子基本原有的條件、使用空間的性質需求、裝潢的預算、居家的人數、設計風格的取向，等等的基本裝潢需求。討論後，約訪到現場見面。

‧場地勘查與公司設計流程說明：設計師會丈量現場尺寸並且拍照，大略的討論屋況，再次確認是否有其他規畫的想法，並且在丈量完後，說明公司設計作業流程，及合約內容還有收費方式。

‧設計提案：大約一個禮拜後，會聯繫屋主討論平面設計的時間，希望住在新家的成員可以一起到場聆聽。提案時，會給予住家的規畫方向及風格說明，並且討論空間規畫動線的合適性，或是增添、減少設計需求。在這過程中，也是決定是否繼續合作的時間點。

※分隔線上方是屋主尚未找設計公司前的前置作業。

                               下方則是找到喜歡的設計公司開始進行設計前端。